【初心者向け】ワンルームマンション投資よりREITを勧める3つの理由

経済
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最近ワンルームマンション投資とかが流行っておるが、実はもっと手軽に同じことを実現できる方法があることをご存じだろうか。
その方法がREITである。この記事ではそのREITの説明と、不動産投資よりもREITが優れている理由を解説していく。

結論

REITは、証券会社で株式と同じように購入できる。簡単だ。
REITが、ワンルームマンションより優れている理由は以下だ。
①面倒な事務手続きが圧倒的に少ない
②ワンルームではなく、かなり幅広く物件に投資できる
③少額からでも投資可能

ワンルームマンション購入時の煩雑な手続きの全貌

おさむ君
おさむ君

ワンルームマンション投資が流行ってるし、ぼくもやろうと思うんだー

レイマン
レイマン

そうか、そうか、良いことじゃな。
でも、大変じゃぞ。がんばれよ。

おさむ君
おさむ君

え、大変なの?

レイマン
レイマン

おい、おまえ、何を調べてワンルームマンション投資をやろうと思ったんじゃ?

おさむ君
おさむ君

うーんと、なんか、流行ってんじゃん。

レイマン
レイマン

そうか。
では、簡単にワンルームマンション投資の流れを説明しよう。

レイマン
レイマン

大まかな流れはこうじゃ。
①現在の家主に買付証明書を提出
②金融機関にローンを申し込む
③現在の家主と売買契約
④金融機関と金銭消費貸借契約を結ぶ
⑤金融機関からローンを受け取り、現在の家主に売買代金を払う
⑥不動産登記を行う

ニコニコ現金払いの場合は、②④は不要じゃ。

おさむ君
おさむ君

うわぁあああ。なんかむずそー

レイマン
レイマン

まず初めに、調査や内覧後、購入したいワンルームを見つけたら「買付証明書」というのを現在の家主に提出するんじゃ。

おさむ君
おさむ君

え、なにその買付証明書って?

レイマン
レイマン

これは、このくらいの値段で買いますとか、頭金でいくら払います、といった意思表示のものじゃ。法的な拘束はない。だから、「買付証明書」を出したからといって必ず買わないといけないもんじゃない。

レイマン
レイマン

逆に「買付証明書」を出したからといって必ず買えるわけではない。
仮予約みたいなもんじゃ。
https://ieul.jp/column/articles/342/

レイマン
レイマン

次に金融機関にローンを申し込む。
この時、当然、君がローンを返せるか?の審査がある。
https://www.orixbank.co.jp/personal/property/

レイマン
レイマン

次に現在の現在の家主と「売買契約書」を取り交わす。
これで正式に売買が決まるんじゃ。
https://www.odakyu-chukai.com/sell/column/article20_column.php

おさむ君
おさむ君

むむむ、話についていけなくなってきた。。。

レイマン
レイマン

次に申し込んでいたローンの「金銭消費貸借契約」を金融機関と取り交わす。
これで正式にローンが確定するんじゃ。

レイマン
レイマン

すると金融機関からローン分のお金が振り込まれる。
これで現在の家主に売買契約書通り金額を払うんじゃ。

レイマン
レイマン

その後不動産の登記を行う。所有権移転登記・所有権保存登記・抵当権設定登記などじゃ。
https://suumo.jp/yougo/h/fudousantouki/

おさむ君
おさむ君

だめだ。わからん。

レイマン
レイマン

これでやっとまずは購入完了じゃ。
大丈夫、分からなくてOKOK。
いまは、めっちゃ大変そうってことが分かればOK。
次は、このワンルームを貸す方法について説明しよう。

おさむ君
おさむ君

ちょちょちょ、ちょっとまって。
大変なのはわかった。
でもちょっとまって。

ワンルームマンション購入時のありがちな契約リスク

おさむ君
おさむ君

もし銀行でローン申し込み中に、物件の売買契約が結べなくなったらどうするの?
物件買わないのに、ローンなんてしちゃったら損するだけじゃん。

レイマン
レイマン

いい質問じゃな。
ローンは申し込み中であればキャンセル可能じゃ。
https://www.aruhi-corp.co.jp/faq/detail/51/

レイマン
レイマン

だが、「金銭消費貸借契約」を締結してしまえば話がややこしくなる。
だからこそ、「売買契約書」を結んだあとに「金銭消費貸借契約」を結ぶんじゃ。

おさむ君
おさむ君

なるほど!
逆に、「売買契約書」を結んだあとにローンの審査が落ちたらどうするの?
お金払えなくなっちゃうよ。

レイマン
レイマン

ローン特約というものがある。
もしローンが決まらない場合、契約は白紙に戻しますと「売買契約書」に盛り込んでおくんじゃ。
https://www.athome.co.jp/contents/words/term_698/

おさむ君
おさむ君

そういうことか!

買って終わりじゃない。ワンルーム購入後の仕事

レイマン
レイマン

では話を続けよう。
ワンルーム購入後、どうやって人に貸してお金を生み出すかじゃ。

レイマン
レイマン

ここからは賃貸物件を借りたことがあれば分かりやすいじゃろう。
住み手と賃貸契約を結び、毎月の家賃を振り込んでもらう。

おさむ君
おさむ君

あったりまえじゃん!

レイマン
レイマン

しかし、ほっておいても住み手は見つからない。
賃貸情報サイトに掲載したり、
物件を掃除したり、故障を直したりするのは家主の仕事だ。
さらに、住み手が見つからなければ家賃収入はなく、ローン分だけマイナスになる。

レイマン
レイマン

で、最後に物件を売るのであれば、買ったときと同じように、
新しい買い手から「買付証明書」を受け、「売買契約書」を取り交わす。
また放っていても家は売れない。
こちらもサイトへの掲載など市場にアピールすることが必要になる。

おさむ君
おさむ君

めんどくせー。

レイマン
レイマン

そうじゃ。ワンルームマンション投資は、とにかくめんどくさいんじゃ。

めんどうな部分を委託するための仲介会社と手数料の相場

おさむ君
おさむ君

でもその辺の面倒なことを仲介してくれる会社があるんだよね?

レイマン
レイマン

これらを仲介してくれる不動産仲介会社や管理会社はあるが、当然手数料がかかる。
物件売買の手数料は売買価格の最大5%じゃ。これは買うときも売るときも同じじゃ。
https://www.zennichi.or.jp/public/knowledge/buy/chukai/

レイマン
レイマン

賃貸管理を委託する場合、相場は家賃の5%じゃ。
https://plus-search.com/property_management/knowledges/column.php?entry=349

レイマン
レイマン

空室や家賃の滞納に関係なく、満室時のおおよそ85~90%の家賃収入が保証されるサブリースというサービスを提供している管理会社もある。
https://www.mhe.co.jp/column/04/

おさむ君
おさむ君

仲介会社を利用すると、どんどん利益が減っていくね。
なんか契約も増えてごちゃごちゃになりそう。

レイマン
レイマン

そうじゃ。
ワンルームマンション投資は、実際の家賃や物件価格の目利きだけでなく、維持運営する難しさもあるんじゃ。

レイマン
レイマン

だからこそお勧めできるのがREIT(リート)というものじゃ。

おさむ君
おさむ君

REIT?なにそれ?

REITの超カンタンな説明

レイマン
レイマン

多くの人からお金を集めて、オフィスビルやマンション、商業施設、ホテルなどを購入し、賃料収入や売買で得た利益を、出資者に分配する会社のようなもの(不動産投資法人)がある。

レイマン
レイマン

この不動産投資法人が、投資証券というものを発行している。
これによって不動産投資法人はお金を集めることができる。
この証券は証券会社で買うことができる。
証券を持っていると、不動産投資法人からの分配金が受け取れるんじゃ。
https://www.toushin.or.jp/reit/about/scheme/

参考:https://www.toushin.or.jp/reit/about/scheme/

おさむ君
おさむ君

え、そんなんあるの?

レイマン
レイマン

あるから、言っておるんじゃ。

REITは不動産収益の全額を分配してくれる!?

レイマン
レイマン

しかもじゃ。
日本の不動産投資法人のほとんどが純利益の全額を分配している。
例えば星野リゾートの投資法人もあるんじゃ。
https://www.hoshinoresorts-reit.com/

レイマン
レイマン

このように星野リゾート投資法人も純利益の全額を分配している。

参考:https://ssl4.eir-parts.net/doc/3287/yuho_pdf/S100HSIB/00.pdf

REITとワンルームマンション投資の徹底比較

レイマン
レイマン

つまり、ワンルームマンションの月額の収益-各会社への委託手数料-ローン返済額がREITの分配金にあたる。

おさむ君
おさむ君

ちょっとまって。
ワンルームマンション投資は、資産としてワンルームがあるけど、REITはないじゃん。

レイマン
レイマン

もちろんREITにもある。
REITは証券会社で売買されている証券だ。
つまり、証券そのものを売ることもできる。
つまり、ワンルームマンション投資のマンションが、REITの証券に当たるんじゃ。

おさむ君
おさむ君

えー、REITは証券買うだけだから、断然REITのほうがいいじゃん。

レイマン
レイマン

さらに、ワンルームマンション投資の時、どの物件を買うか、
君は良い物件を見つけ出す自信はあるかね?
空室リスクは大丈夫か?
そもそも、買った値段は適正かい?

おさむ君
おさむ君

いや、あんま自信ない。。

レイマン
レイマン

じゃろ。REITはプロが物件を選定しておる。(実際には物件選定はREITから資産運用会社に委託される)

おさむ君
おさむ君

まじか、断然REITのほうがいいじゃん。

レイマン
レイマン

君は、物件売買契約、ローン契約、賃貸契約、サブリース契約など、くそ難しい契約を一人でやりきることができるかい?

おさむ君
おさむ君

やべー、全然わかんねー。

レイマン
レイマン

REITはこれらの事務手続きもやってくれる。(実際には事務手続きはREITから事務受託会社に委託される)

レイマン
レイマン

君は、物件の管理をちゃんとできるかい?
物件はどんどん古くなっていく。
住居人が壊すかもしれない。
トイレやシンクが故障するかもしれない。
台風で壊れるかもしれない。
保険に入らないといけない。
住居人が必ずしも良い人で家賃をきっちり払ってくれるだろうか?

おさむ君
おさむ君

あーーーー、だめだ。
やっぱ、絶対REITのほうがいいじゃん。

必ずしもワンルームマンション投資が劣っているとは限らない

レイマン
レイマン

いや、必ずしもワンルームマンション投資が劣っているとは限らん。
例えば仲介なしに自分自身で管理することができるのなら
常に投資物件が満室だったら
REITの分配金より大きな収益を得られる可能性がある。

レイマン
レイマン

やっていることはワンルームマンション投資もREITも同じなんじゃ。
ワンルームマンション投資の事務手続きを全部ひっくるめたものがREIT。
ワンルームマンション投資の投資対象を大規模にしたものがREIT。

おさむ君
おさむ君

なるほど、だから初心者はREITから始めたほうがいいってことだね。

レイマン
レイマン

そういうこと。

あなたも知らず知らずのうちにワンルームマンション投資をやってしまっている

レイマン
レイマン

ただし、多くの人は知らず知らずのうちにワンルームマンション投資をやってしまっているんじゃ。

おさむ君
おさむ君

そんな人いないでしょw

レイマン
レイマン

マイホーム購入はワンルームマンション投資とほぼ同じじゃ。
例えば一軒家を住居のためにローンで購入するとしよう。
この場合、いままで毎月支払っていた賃貸の月額家賃がなくなるので、住居投資の収益と考えることができる。

おさむ君
おさむ君

確かにそういう考え方ができるね。

レイマン
レイマン

で、マイホームの場合は、自分が住むから空室リスクとか定期的な事務手続きがないんじゃ。
だからこそ、一般的なワンルームマンション投資と比べるとメリットが大きい。

おさむ君
おさむ君

なるほど。よかった。。

まとめ

レイマン
レイマン

最後にまとめるぞ。

レイマン
レイマン

ワンルームマンション投資よりREIT投資がより理由は、
やってることは同じだけど、
ワンルームマンションより手間がかからないこと
リスクを分散できること
気軽に少額から始められること
ということじゃ!

レイマン
レイマン

ではな!

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