【初心者向け】ワンルームマンション投資よりREITを勧める3つの理由

そうか、そうか、良いことじゃな。
でも、大変じゃぞ。がんばれよ。

おい、おまえ、何を調べてワンルームマンション投資をやろうと思ったんじゃ？

そうか。
では、簡単にワンルームマンション投資の流れを説明しよう。

大まかな流れはこうじゃ。
①現在の家主に買付証明書を提出
②金融機関にローンを申し込む
③現在の家主と売買契約
④金融機関と金銭消費貸借契約を結ぶ
⑤金融機関からローンを受け取り、現在の家主に売買代金を払う
⑥不動産登記を行う

ニコニコ現金払いの場合は、②④は不要じゃ。

まず初めに、調査や内覧後、購入したいワンルームを見つけたら「買付証明書」というのを現在の家主に提出するんじゃ。

これは、このくらいの値段で買いますとか、頭金でいくら払います、といった意思表示のものじゃ。法的な拘束はない。だから、「買付証明書」を出したからといって必ず買わないといけないもんじゃない。

逆に「買付証明書」を出したからといって必ず買えるわけではない。
仮予約みたいなもんじゃ。
https://ieul.jp/column/articles/342/

次に金融機関にローンを申し込む。
この時、当然、君がローンを返せるか？の審査がある。
https://www.orixbank.co.jp/personal/property/

次に現在の現在の家主と「売買契約書」を取り交わす。
これで正式に売買が決まるんじゃ。
https://www.odakyu-chukai.com/sell/column/article20_column.php

次に申し込んでいたローンの「金銭消費貸借契約」を金融機関と取り交わす。
これで正式にローンが確定するんじゃ。

すると金融機関からローン分のお金が振り込まれる。
これで現在の家主に売買契約書通り金額を払うんじゃ。

その後不動産の登記を行う。所有権移転登記・所有権保存登記・抵当権設定登記などじゃ。
https://suumo.jp/yougo/h/fudousantouki/

これでやっとまずは購入完了じゃ。
大丈夫、分からなくてOKOK。
いまは、めっちゃ大変そうってことが分かればOK。
次は、このワンルームを貸す方法について説明しよう。

いい質問じゃな。
ローンは申し込み中であればキャンセル可能じゃ。
https://www.aruhi-corp.co.jp/faq/detail/51/

だが、「金銭消費貸借契約」を締結してしまえば話がややこしくなる。
だからこそ、「売買契約書」を結んだあとに「金銭消費貸借契約」を結ぶんじゃ。

ローン特約というものがある。
もしローンが決まらない場合、契約は白紙に戻しますと「売買契約書」に盛り込んでおくんじゃ。
https://www.athome.co.jp/contents/words/term_698/

では話を続けよう。
ワンルーム購入後、どうやって人に貸してお金を生み出すかじゃ。

ここからは賃貸物件を借りたことがあれば分かりやすいじゃろう。
住み手と賃貸契約を結び、毎月の家賃を振り込んでもらう。

しかし、ほっておいても住み手は見つからない。
賃貸情報サイトに掲載したり、
物件を掃除したり、故障を直したりするのは家主の仕事だ。
さらに、住み手が見つからなければ家賃収入はなく、ローン分だけマイナスになる。

で、最後に物件を売るのであれば、買ったときと同じように、
新しい買い手から「買付証明書」を受け、「売買契約書」を取り交わす。
また放っていても家は売れない。
こちらもサイトへの掲載など市場にアピールすることが必要になる。

そうじゃ。ワンルームマンション投資は、とにかくめんどくさいんじゃ。

これらを仲介してくれる不動産仲介会社や管理会社はあるが、当然手数料がかかる。
物件売買の手数料は売買価格の最大5%じゃ。これは買うときも売るときも同じじゃ。
https://www.zennichi.or.jp/public/knowledge/buy/chukai/

賃貸管理を委託する場合、相場は家賃の5%じゃ。
https://plus-search.com/property_management/knowledges/column.php?entry=349

空室や家賃の滞納に関係なく、満室時のおおよそ85～90％の家賃収入が保証されるサブリースというサービスを提供している管理会社もある。
https://www.mhe.co.jp/column/04/

そうじゃ。
ワンルームマンション投資は、実際の家賃や物件価格の目利きだけでなく、維持運営する難しさもあるんじゃ。

だからこそお勧めできるのがREIT（リート）というものじゃ。

多くの人からお金を集めて、オフィスビルやマンション、商業施設、ホテルなどを購入し、賃料収入や売買で得た利益を、出資者に分配する会社のようなもの（不動産投資法人）がある。

この不動産投資法人が、投資証券というものを発行している。
これによって不動産投資法人はお金を集めることができる。
この証券は証券会社で買うことができる。
証券を持っていると、不動産投資法人からの分配金が受け取れるんじゃ。
https://www.toushin.or.jp/reit/about/scheme/

あるから、言っておるんじゃ。

しかもじゃ。
日本の不動産投資法人のほとんどが純利益の全額を分配している。
例えば星野リゾートの投資法人もあるんじゃ。
https://www.hoshinoresorts-reit.com/

このように星野リゾート投資法人も純利益の全額を分配している。

つまり、ワンルームマンションの月額の収益-各会社への委託手数料-ローン返済額がREITの分配金にあたる。

もちろんREITにもある。
REITは証券会社で売買されている証券だ。
つまり、証券そのものを売ることもできる。
つまり、ワンルームマンション投資のマンションが、REITの証券に当たるんじゃ。

さらに、ワンルームマンション投資の時、どの物件を買うか、
君は良い物件を見つけ出す自信はあるかね？
空室リスクは大丈夫か？
そもそも、買った値段は適正かい？

じゃろ。REITはプロが物件を選定しておる。（実際には物件選定はREITから資産運用会社に委託される）

君は、物件売買契約、ローン契約、賃貸契約、サブリース契約など、くそ難しい契約を一人でやりきることができるかい？

REITはこれらの事務手続きもやってくれる。（実際には事務手続きはREITから事務受託会社に委託される）

君は、物件の管理をちゃんとできるかい？
物件はどんどん古くなっていく。
住居人が壊すかもしれない。
トイレやシンクが故障するかもしれない。
台風で壊れるかもしれない。
保険に入らないといけない。
住居人が必ずしも良い人で家賃をきっちり払ってくれるだろうか？

いや、必ずしもワンルームマンション投資が劣っているとは限らん。
例えば仲介なしに自分自身で管理することができるのなら
常に投資物件が満室だったら
REITの分配金より大きな収益を得られる可能性がある。

やっていることはワンルームマンション投資もREITも同じなんじゃ。
ワンルームマンション投資の事務手続きを全部ひっくるめたものがREIT。
ワンルームマンション投資の投資対象を大規模にしたものがREIT。

そういうこと。

ただし、多くの人は知らず知らずのうちにワンルームマンション投資をやってしまっているんじゃ。

マイホーム購入はワンルームマンション投資とほぼ同じじゃ。
例えば一軒家を住居のためにローンで購入するとしよう。
この場合、いままで毎月支払っていた賃貸の月額家賃がなくなるので、住居投資の収益と考えることができる。

で、マイホームの場合は、自分が住むから空室リスクとか定期的な事務手続きがないんじゃ。
だからこそ、一般的なワンルームマンション投資と比べるとメリットが大きい。

最後にまとめるぞ。

ワンルームマンション投資よりREIT投資がより理由は、
やってることは同じだけど、
ワンルームマンションより手間がかからないこと
リスクを分散できること
気軽に少額から始められること
ということじゃ！

ではな！